ผลตอบแทนบ้านเช่าคิดยังไง วิธีคำนวนผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า คอนโดให้เช่า | Guru Living

ผลตอบแทนบ้านเช่าคิดยังไง วิธีคำนวนผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า คอนโดให้เช่า | Guru Living การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เนี่ยถือว่าเป็นการลงทุนที่เป็นที่นิยมและได้รับการยอมรับเป็นอย่างมากในทั่วทุกมุมโลกครับ ซึ่งวันนี้เนี่ยผมจะมาเล่าให้ฟังว่า ผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เข้าเรียกกันว่า Yieid เนี่ยเขาคิดกันยังไง แบ่งประเภทเป็นยังไงไงบ้าง และ ดูยังไง เพื่อที่วันนึงถ้าเกิดเราอยากจะเริ่มลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือซื้อบ้าน คอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่าเราจะได้พอมีข้อมูลเอาไว้คำนวนก่อนการซื้อครับ

ผมให้หลักพื้นฐานของการคำนวนผลตอบแทนแทบจะทุกๆอย่างในโลกแบบง่ายๆเลยนะครับนั่คือเราจะเอา (รายได้ต่อปี / เงินลงทุน) x 100 แค่นี้เราก็จะได้ผลตอบแทนการลงทุนต่อปีแล้วครับ แต่มันเป็นการคิดคำนวนแบบหยาบๆ เพราะเอาเข้าจริงการคิดผลตอบแทนจะต้องมีปัจจัยอื่นๆมาคิดคำนวนในสูตรด้วยครับเช่น รายจ่ายต่างๆ ครับ

ก่อนอื่นผมขอแบ่งผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 3 ตัวหลักๆนะครับนั่นคือ

  1. Rental Yield
  2. Net Rental Yield
  3. Cash on cash Return(CCR)


อะเริ่มสงสัยกันหรือเปล่าครับว่าทำไมผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ถึงมี 3 ตัวแบบนี้ แล้วเวลาเราเอาไปใช้งานจริงเราจะเลือกตัวไหนดี และเวลาที่คนขายเขาบอกว่าได้ผลตอบแทนเท่านี้เท่านั้นเขาคิดคำนวนจากอะไรกันบ้าง ดังนั้นเราจึงควรต้องรู้ไงครับว่าแต่ละตัวใช้ยังไง คิดคำนวนมาจากอะไรบ้าง เดี๋ยวมาดูพร้อมๆกันเลยครับ

1.Rental Yield (อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าเบื่องต้น) Rental Yield

ผลตอบแทนตัวแรกนี้เป็นการคิดคำนวนแบบหยาบๆที่สุดครับ ซึ่งการคิดคำนวนนั้นจะได้มาจาก Rental Yield = ( ค่าเช่าทั้งปี / ราคาอสังหาริมทรัพย์ ) x 100

2.Net Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

สำหรับตัวนี้จะมีการคิดที่ละเอียดขึ้นมาจาก rental yield อีกหนึ่งระดับครับ เพราะการคำนวนนี้จะเอาค่าใช้จ่ายต่างๆมาหักลบก่อนจะไปคำนวนเป็นผลตอบแทนคับ Net Rental Yield = ( รายรับสุทธิทั้งปี / ราคาอสังหาริมทรัพย์ ) x 100 สูตรเปลี่ยนไปแล้วเห็นไหมครับจาก “ค่าเช่าทั้งปี” กลายมาเป็น “รายรับทั้งปี” รายรับทั้งปีคำนวนออกมาจาก รายรับทั้งปี = (ค่าเช่าต่อเดือน – รายจ่ายต่อเดือน ) x 12 รายจ่ายต่อเดือนที่นี้อาจหมายถึง ค่าส่วนกลาง , ค้ำน้ำไฟ ,ค่าอินเตอร์เน็ต หรืออื่นๆ ซึ่งการคำนวนในสูตรนี้จะยังไม่นำ “เงินผ่อนธนาคาร” เข้ามาคิดในสูตรนะครับ ทีนี้เรามาดูตัวอย่างที่ 2 กันครับ

3. Cash on Cash Rental Yield(CCR) อัตราผลตอบแทนการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

การคิดคำนวนผลตอบแทนตัวที่สามนี้จะเป็นการคิดที่ละเอียดที่สุดครับ จริงๆแล้วการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ครับโดยส่วนมากเนี่ยเราจะไปกู้เงินธนาคารเพื่อที่จะซื้อ บ้าน คอนโด หรือ หอพักมาปล่อยเช่าครับ ดังนั้นมันจึงมีค่าใช้จ่ายและตัวแปรอื่นๆที่จะส่งผลให้ผลตอบแทนการลงทุนของเราเปลี่ยนไปครับ เช่น เงินดาวน์ เงินผ่อนธนาคาร ค่าตกแต่ง หรืออื่นๆ ซึ่งผลตอบแทน 2 ตัวที่เราได้คำนวณมาก่อนหน้านี้ยังไม่มีการใช้ตัวแปรเหล่านี้ขึ้นมาเลยนะครับ มาดูสูตรการคำนวนกันครับ

CCR = [(ค่าเช่า – ค่าใช้จ่ายรายเดือน – เงินผ่อนต่อเดือน) x12 / (เงินดาว + ค่าตกแต่งต่อเติม + ค่าใช้จ่ายอื่นๆถ้ามี)] x 100

ดังนั้นแล้วถ้าเราคำนวนผลตอบแทนการลทุนแบบ CCR หรือถ้าเอาภาษาที่เราเข้าใจง่ายๆก็คือ ผลตอบแทนที่เป็นรูปเงินสดจริงๆที่เข้ากระเป๋าเราจะอยู่ที่ 8.64% ครับ หลายคนคงสงสัยนะครับว่า อ้าวทำไมผลตอบแทนนแบบ CCR ถึงได้มากกว่าสองอันด้านบนทั้งๆที่ มีการเอาค่าใช้จ่ายต่างๆเข้ามาคิดคำนวนในสูตร ผมอยากให้ลองสังเกตในสูตรของ CCR นะครับในส่วนท่อนล่างหรือเงินลทุนที่เอามาหาร เราไม่ได้เอาราคาทรัพย์คือราคาคอนโดหรือบ้านมาหารเหมือนสองสูตรบนครับ ในที่นี้เราเอาเงินที่เราลงไปจริงๆ นั่นคือเงินดาว เงินต่อเติม มาใช้เป็นเงินลงทุนครับ ดังนั้นผลตอบแทนที่ได้มาจึงอาจจะมากกว่าหรือเท่ากับสองสูตรบนเลยด้วยซ้ำครับ

มีอีกนิดนึงที่ผมอยากจะ Note ไว้ให้นะครับถ้าเราดูในสูตร CCR ตรงส่วนเงินลงทุน จริงๆเมื่อเราซื้อบ้านมันจะมีอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายที่สำคัญมากๆเลยครับนั้นคือ “ค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน” เมื่อเราซื้อบ้านหรือคอนโดมาแล้วเราต้องไปโอนถูกต้องไหมครับ และมันก็จะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นครับ นั่นคือ

  • ค่าโอน
  • ค่าจดจำนอง
  • อากรณ์สแตมป์ / ภาษีธุรกิจเฉพาะ
  • ภาษีเงินได้


ดังนั้นเมื่อเอามาคำนวนในสูตรเราจะต้องคิดพวกค่าใช้จ่ายพวกนี้เพิ่มเติมลงไปด้วยนะครับ เราจะได้ทราบตัวเลขที่แท้จริงเมื่อเราลงทุนครับ ในส่วนรายละเอียดวิธีคิดค่าโอนหรือค่าใช้จ่ายต่างๆผมได้ทำคลิปสอนไว้อย่างระเอียดแล้วนะครับ สามารถเข้าไปชมกันได้ครับ

คำถามคือแล้วถ้าเราจะลงทุนเราควรใช้ Yield ตัวไหนดี?

ถ้าถามผมนะครับ หากเราอยากจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าสักห้องนึงเนี่ยผมคิดว่าเราควรคำนวนจากสูตร CCR นะครับ เพราะอะไรผมถึงเชียแบบนี้เพราะว่า ค่า CCR จะเป็นค่าที่นำเอาตัวแปรต่างๆของการลงทุนมาคำนวนจริงแทบทั้งหมดเลยครับ ค่าเช่า เงินผ่อน เงินดาวน์ หรืออื่นๆ ซึ่งค่าที่ได้จะค่อนข้างใช้ได้จริงและจากประสบการณ์ที่ใช้มาคือใช้ตัวนี้โอกาสผิดพลาดจะน้อยมากๆคับ ดังนั้นเวลาเราไปลงทุนหรือมีคนเสนอการลงทุนให้เราต้องดูให้ดีนะครับเวลาที่เข้าบอกว่า ห้องนี้ผลตอบแทนเท่านี้ ตึกนี้ผลตอบแทนเท่านั้น เขาคิดคำนวนจากผลตอบแทนตัวไหน Rental Yield ไหม หรือ CCR ซึ่งโดยปรกติเขาจะคิดเป็น Rental Yeild แหละคับ

ขอขอบคุณที่มา : https://www.youtube.com/watch?v=lFKbT2QWK5U, https://www.facebook.com/gurulivingth/

บทความและข่าวอื่น ๆ ที่คุณอาจสนใจ

กรมที่ดิน ปรับโฉมแอพพลิเคชั่น “LandsMaps” เชื่อมโยงผังเมือง

นายนิสิต จันทร์สมวงศ์ อธิบดีกรมที่ดิน เปิดเผยว่าจากการที่กรมที่ดินเริ่มให้บริการแอพพลิเคชั่น “LandsMaps” มาตั้งแต่ปี 255

error:

ค้นหาทรัพย์​

shell download logsuz shell indir takipçi satın al türk takipçi Pubg Kurmalı Tüfekler Hangileri En iyi Leke Kremi shell download logsuz shell indir takipçi satın al türk takipçi Pubg Kurmalı Tüfekler Hangileri En iyi Leke Kremi