ผลตอบแทนบ้านเช่าคิดยังไง วิธีคำนวนผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า คอนโดให้เช่า | Guru Living การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เนี่ยถือว่าเป็นการลงทุนที่เป็นที่นิยมและได้รับการยอมรับเป็นอย่างมากในทั่วทุกมุมโลกครับ ซึ่งวันนี้เนี่ยผมจะมาเล่าให้ฟังว่า ผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เข้าเรียกกันว่า Yieid เนี่ยเขาคิดกันยังไง แบ่งประเภทเป็นยังไงไงบ้าง และ ดูยังไง เพื่อที่วันนึงถ้าเกิดเราอยากจะเริ่มลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือซื้อบ้าน คอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่าเราจะได้พอมีข้อมูลเอาไว้คำนวนก่อนการซื้อครับ
ผมให้หลักพื้นฐานของการคำนวนผลตอบแทนแทบจะทุกๆอย่างในโลกแบบง่ายๆเลยนะครับนั่คือเราจะเอา (รายได้ต่อปี / เงินลงทุน) x 100 แค่นี้เราก็จะได้ผลตอบแทนการลงทุนต่อปีแล้วครับ แต่มันเป็นการคิดคำนวนแบบหยาบๆ เพราะเอาเข้าจริงการคิดผลตอบแทนจะต้องมีปัจจัยอื่นๆมาคิดคำนวนในสูตรด้วยครับเช่น รายจ่ายต่างๆ ครับ
ก่อนอื่นผมขอแบ่งผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 3 ตัวหลักๆนะครับนั่นคือ
- Rental Yield
- Net Rental Yield
- Cash on cash Return(CCR)
อะเริ่มสงสัยกันหรือเปล่าครับว่าทำไมผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ถึงมี 3 ตัวแบบนี้ แล้วเวลาเราเอาไปใช้งานจริงเราจะเลือกตัวไหนดี และเวลาที่คนขายเขาบอกว่าได้ผลตอบแทนเท่านี้เท่านั้นเขาคิดคำนวนจากอะไรกันบ้าง ดังนั้นเราจึงควรต้องรู้ไงครับว่าแต่ละตัวใช้ยังไง คิดคำนวนมาจากอะไรบ้าง เดี๋ยวมาดูพร้อมๆกันเลยครับ
1.Rental Yield (อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าเบื่องต้น) Rental Yield
ผลตอบแทนตัวแรกนี้เป็นการคิดคำนวนแบบหยาบๆที่สุดครับ ซึ่งการคิดคำนวนนั้นจะได้มาจาก Rental Yield = ( ค่าเช่าทั้งปี / ราคาอสังหาริมทรัพย์ ) x 100
2.Net Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ
สำหรับตัวนี้จะมีการคิดที่ละเอียดขึ้นมาจาก rental yield อีกหนึ่งระดับครับ เพราะการคำนวนนี้จะเอาค่าใช้จ่ายต่างๆมาหักลบก่อนจะไปคำนวนเป็นผลตอบแทนคับ Net Rental Yield = ( รายรับสุทธิทั้งปี / ราคาอสังหาริมทรัพย์ ) x 100 สูตรเปลี่ยนไปแล้วเห็นไหมครับจาก “ค่าเช่าทั้งปี” กลายมาเป็น “รายรับทั้งปี” รายรับทั้งปีคำนวนออกมาจาก รายรับทั้งปี = (ค่าเช่าต่อเดือน – รายจ่ายต่อเดือน ) x 12 รายจ่ายต่อเดือนที่นี้อาจหมายถึง ค่าส่วนกลาง , ค้ำน้ำไฟ ,ค่าอินเตอร์เน็ต หรืออื่นๆ ซึ่งการคำนวนในสูตรนี้จะยังไม่นำ “เงินผ่อนธนาคาร” เข้ามาคิดในสูตรนะครับ ทีนี้เรามาดูตัวอย่างที่ 2 กันครับ
3. Cash on Cash Rental Yield(CCR) อัตราผลตอบแทนการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี
การคิดคำนวนผลตอบแทนตัวที่สามนี้จะเป็นการคิดที่ละเอียดที่สุดครับ จริงๆแล้วการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ครับโดยส่วนมากเนี่ยเราจะไปกู้เงินธนาคารเพื่อที่จะซื้อ บ้าน คอนโด หรือ หอพักมาปล่อยเช่าครับ ดังนั้นมันจึงมีค่าใช้จ่ายและตัวแปรอื่นๆที่จะส่งผลให้ผลตอบแทนการลงทุนของเราเปลี่ยนไปครับ เช่น เงินดาวน์ เงินผ่อนธนาคาร ค่าตกแต่ง หรืออื่นๆ ซึ่งผลตอบแทน 2 ตัวที่เราได้คำนวณมาก่อนหน้านี้ยังไม่มีการใช้ตัวแปรเหล่านี้ขึ้นมาเลยนะครับ มาดูสูตรการคำนวนกันครับ
CCR = [(ค่าเช่า – ค่าใช้จ่ายรายเดือน – เงินผ่อนต่อเดือน) x12 / (เงินดาว + ค่าตกแต่งต่อเติม + ค่าใช้จ่ายอื่นๆถ้ามี)] x 100
ดังนั้นแล้วถ้าเราคำนวนผลตอบแทนการลทุนแบบ CCR หรือถ้าเอาภาษาที่เราเข้าใจง่ายๆก็คือ ผลตอบแทนที่เป็นรูปเงินสดจริงๆที่เข้ากระเป๋าเราจะอยู่ที่ 8.64% ครับ หลายคนคงสงสัยนะครับว่า อ้าวทำไมผลตอบแทนนแบบ CCR ถึงได้มากกว่าสองอันด้านบนทั้งๆที่ มีการเอาค่าใช้จ่ายต่างๆเข้ามาคิดคำนวนในสูตร ผมอยากให้ลองสังเกตในสูตรของ CCR นะครับในส่วนท่อนล่างหรือเงินลทุนที่เอามาหาร เราไม่ได้เอาราคาทรัพย์คือราคาคอนโดหรือบ้านมาหารเหมือนสองสูตรบนครับ ในที่นี้เราเอาเงินที่เราลงไปจริงๆ นั่นคือเงินดาว เงินต่อเติม มาใช้เป็นเงินลงทุนครับ ดังนั้นผลตอบแทนที่ได้มาจึงอาจจะมากกว่าหรือเท่ากับสองสูตรบนเลยด้วยซ้ำครับ
มีอีกนิดนึงที่ผมอยากจะ Note ไว้ให้นะครับถ้าเราดูในสูตร CCR ตรงส่วนเงินลงทุน จริงๆเมื่อเราซื้อบ้านมันจะมีอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายที่สำคัญมากๆเลยครับนั้นคือ “ค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน” เมื่อเราซื้อบ้านหรือคอนโดมาแล้วเราต้องไปโอนถูกต้องไหมครับ และมันก็จะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นครับ นั่นคือ
- ค่าโอน
- ค่าจดจำนอง
- อากรณ์สแตมป์ / ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ภาษีเงินได้
ดังนั้นเมื่อเอามาคำนวนในสูตรเราจะต้องคิดพวกค่าใช้จ่ายพวกนี้เพิ่มเติมลงไปด้วยนะครับ เราจะได้ทราบตัวเลขที่แท้จริงเมื่อเราลงทุนครับ ในส่วนรายละเอียดวิธีคิดค่าโอนหรือค่าใช้จ่ายต่างๆผมได้ทำคลิปสอนไว้อย่างระเอียดแล้วนะครับ สามารถเข้าไปชมกันได้ครับ
คำถามคือแล้วถ้าเราจะลงทุนเราควรใช้ Yield ตัวไหนดี?
ถ้าถามผมนะครับ หากเราอยากจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าสักห้องนึงเนี่ยผมคิดว่าเราควรคำนวนจากสูตร CCR นะครับ เพราะอะไรผมถึงเชียแบบนี้เพราะว่า ค่า CCR จะเป็นค่าที่นำเอาตัวแปรต่างๆของการลงทุนมาคำนวนจริงแทบทั้งหมดเลยครับ ค่าเช่า เงินผ่อน เงินดาวน์ หรืออื่นๆ ซึ่งค่าที่ได้จะค่อนข้างใช้ได้จริงและจากประสบการณ์ที่ใช้มาคือใช้ตัวนี้โอกาสผิดพลาดจะน้อยมากๆคับ ดังนั้นเวลาเราไปลงทุนหรือมีคนเสนอการลงทุนให้เราต้องดูให้ดีนะครับเวลาที่เข้าบอกว่า ห้องนี้ผลตอบแทนเท่านี้ ตึกนี้ผลตอบแทนเท่านั้น เขาคิดคำนวนจากผลตอบแทนตัวไหน Rental Yield ไหม หรือ CCR ซึ่งโดยปรกติเขาจะคิดเป็น Rental Yeild แหละคับ
ขอขอบคุณที่มา : https://www.youtube.com/watch?v=lFKbT2QWK5U, https://www.facebook.com/gurulivingth/
